פרויקטים
"על הממשלה להפקיע מהעיריות את המנדט להכריע את גורלם של מיזמי תמ"א 38"
הזיכרון הקולקטיבי הקצר הוריד מסדר היום את קריסת הבניין בחולון ואת סכנת המבנים המסוכנים – אך ללא טיפול מיידי מצד המדינה, האסון הבא כבר ניצב מעבר לפינה. "התחדשות עירונית אינטנסיבית היא התשובה", קובעת עו"ד רויטל יוריסט, "אולי תמ"א היא לא המענה המיטבי, אבל מדובר במענה הפרקטי והזמין ביותר"
קריסת הבניין ברחוב סרלין בחולון בחודש ספטמבר האחרון העלתה מחדש לתודעה הציבורית את סוגיית המבנים המסוכנים הפזורים ברחבי ישראל - וסיפקה תמרור אזהרה באשר לאסון העלול להתרחש במבנה ישן ורעוע. אל המבנה בחולון מצטרפים המבנים הוותיקים ברעננה ובבית שמש שפונו במהלך השבועות האחרונים, המהווים כנראה רק תחילתו של סצנריו העתיד לחזור על עצמו בערים רבות נוספות, ובמסגרתו יורחקו דיירים ממבנים מסוכנים על רקע החשש המיידי להתמוטטותם.
בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ, כבר הגדירו את המצב הקיים כ"פצצה מתקתקת" וקראו לפעולה מיידית לטיפול במבנים הישנים: "כפי שהערכנו כבר לפני 4 שנים, יש מעל ל-300 אלף דירות בבניינים הנמצאים בסכנת קריסה מיידית". המשמעות: אף שהנושא כבר לא מככב מאז בכותרות הראשיות, חייהם של מאות אלפים מתושבי ישראל, אם לא למעלה לכך, מצויים תחת איום יומיומי.
"בניינים שהוקמו לפני עשרות שנים ימשיכו לקרוס, הכתובת על הקיר", מזהירה עו"ד רויטל יוריסט, מבעלי משרד עורכי הדין יוריסט-עפרוני, המלווה דיירים במיזמי התחדשות עירונית. "הרשויות המקומיות לא מסוגלות להגיע לכל הבניינים המסוכנים בזמן אמת לבצע בדיקה הנדסית ובחלק מהם אף לפנות מהם את הדיירים במקרה הצורך. המדינה חייבת לפעול ולא להתמהמה, אסור שהפקת הלקחים תתרחש רק אחרי שיגבו קורבנות בנפש".
"הבניינים המסוכנים הם רק פרמטר אחד במשוואה", ממשיכה עו"ד יוריסט. "מה עם רעידות אדמה ואיומי טילים? בתרחישים שכאלה, המבנים הוותיקים והלא ממוגנים, ודייריהם צפויים לקטסטרופה. ישראל היא מדינה השוכנת על השבר הסורי-אפריקאי ומועדת לרעשי אדמה. רק בקיץ 2018 התרחשו באזור הכנרת רעידות בדרגות מינוריות יחסית של 4.5-3.5 אשר גרמו נזקים גדולים למבנים רבים בטבריה וסביבתה. מעבר לזה, במדינה המתאפיינת במציאות ביטחונית רגישה, התמודדות עם טילים היא כבר לא נחלת האוכלוסייה באזור הדרום או הצפון בלבד ולמעגל מצטרפים בהדרגה יישובי השפלה, המרכז וגוש דן. השורה התחתונה היא שיש לחדש ולחזק את המבנים הישנים בישראל, ובהקדם האפשרי".
שיקול רוחבי
עו"ד יוריסט מבקשת לא רק להתריע מפני סכנות אלא גם להציף פתרונות – ומבחינתה המענה ברור. "התחדשות עירונית מקיפה ואינטנסיבית היא התשובה. לצד פרויקטים במסגרת פינוי-בינוי, צריך לקדם גם מיזמי תמ"א 38 באותם מבנים נקודתיים שאינם חלק ממתחם שלם ומחויבים בחיזוק דחוף", היא מסבירה. "צריך להביא בחשבון שלדייריו של מבנה מסוכן לא תמיד יש את הכסף הנדרש למימון השיפוץ – בטח בשכונות במצב סוציו-אקונומי נמוך. האופציה היחידה שמישהו אחר יעשה זאת עבורם היא באמצעות פרויקטים של תמ"א 38".
עו"ד יוריסט מבקשת לא רק להתריע מפני סכנות אלא גם להציף פתרונות – ומבחינתה המענה ברור. "התחדשות עירונית מקיפה ואינטנסיבית היא התשובה. לצד פרויקטים במסגרת פינוי-בינוי, צריך לקדם גם מיזמי תמ"א 38 באותם מבנים נקודתיים שאינם חלק ממתחם שלם ומחויבים בחיזוק דחוף", היא מסבירה. "צריך להביא בחשבון שלדייריו של מבנה מסוכן לא תמיד יש את הכסף הנדרש למימון השיפוץ – בטח בשכונות במצב סוציו-אקונומי נמוך. האופציה היחידה שמישהו אחר יעשה זאת עבורם היא באמצעות פרויקטים של תמ"א 38".
"זה לא סוד שלא מעט ראשי ערים מתנגדים לתמ"א", מוסיפה עו"ד יוריסט. "מבחינתם לפרויקטים הללו אין הצדקה כלכלית. עיריות הרי לא מרוויחות מארנונה למגורים והגדלת כמות האוכלוסייה בתחומן מייצרת להן עוד הוצאות. אלא שמערכת השיקולים חייבת להיות רחבה ולא להתבסס על היבטים פיננסיים. מה עם בטיחות הדיירים? מה עם רווחת התושבים? מה עם חזות פני העיר?".
בניין המגורים שהתמוטט בחולון. "בניינים שהוקמו לפני עשרות שנים ימשיכו לקרוס" צילום: צילום דוברות כבאות והצלה מחוז דן
את המתווה החלופי לתמ"א 38, שיזמה שרת הפנים איילת שקד ונכלל בתוכנית הדיור הממשלתית 2025-2022 שהוצגה בראשית השבוע, מגדירה עו"ד יוריסט כ"פשרה שמאפשרת לכל הגורמים בתחום ההתחדשות העירונית לחיות איתה, היות והיא מגלמת גם הגדלה של זכויות הבנייה ב-200% או 400%, גם הקצאת שטחים לצרכי ציבור וגם היטל השבחה בגובה 25% לתמרוץ רשויות מקומיות".
לדבריה, "החלופה הזו תעזור אמנם להתניע בנייה אבל היא בפירוש לא מספיקה. כדי להגדיל באופן ניכר את כמות המיזמים בצנרת, על הממשלה להפקיע בחקיקה את המנדט שעומד היום בידי הרשויות המקומיות להכריע את גורלם של מיזמי תמ"א. אנחנו יודעים שאם רשות לא רוצה פרויקט מסוים הוא פשוט לא יתקדם – לא ייתכן מצב ששיקול כלכלי של העירייה יקבע אם בניין מסוכן יקרוס או ישתקם".
פרקטיקה מהירה
לעו"ד יוריסט יש מסר ברור גם לבעלי הדירות: "זה הזמן להתעורר ולקחת אחריות. אם יקרה חלילה אסון ובניין יקרוס, בעלי הדירות עלולים למצוא את עצמם בפני שוקת שבורה - ללא קורת גג ובלי נכס. לסמוך על המדינה שתכניס את היד לכיס ותמגן את כל המבנים על חשבונה, זו אשליה שלא ממש מתכתבת עם המציאות בשטח".
לעו"ד יוריסט יש מסר ברור גם לבעלי הדירות: "זה הזמן להתעורר ולקחת אחריות. אם יקרה חלילה אסון ובניין יקרוס, בעלי הדירות עלולים למצוא את עצמם בפני שוקת שבורה - ללא קורת גג ובלי נכס. לסמוך על המדינה שתכניס את היד לכיס ותמגן את כל המבנים על חשבונה, זו אשליה שלא ממש מתכתבת עם המציאות בשטח".
"על כן", בעלי דירות במבנים ותיקים צריכים בראש ובראשונה לקבל תמונת מצב עדכנית על הבניין שלהם", היא מבהירה. "אפשר לשכור את שירותיו של מהנדס באופן פרטי שיבדוק מקרוב את היסודות או לערב את העירייה שתשלח מפקח – אבל מומלץ שלא לחיות באשליות ולטמון את הראש בחול. אם המסקנה היא שמדובר בבניין מסוכן המחויב בחיזוק - חשוב להתארגן, להקים נציגות דיירים ובעזרת עורך דין לבדוק התכנות של קידום פרויקט במסגרת התחדשות עירונית".
"אני חסידה גדולה של תמ"א במסלול חיזוק ועיבוי (תמ"א 38/1)", מסכמת עו"ד יוריסט. "אף שאני יודעת שאני כנראה בעמדת מיעוט בנושא הזה, אני עדיין סבורה שזהו פתרון שבסופו של יום יוביל לחיזוק ומיגון של מבנה ישן ומסוכן ויאפשר לדיירים להמשיך לגור בו. נכון, תמ"א 38/1 היא לא המענה המיטבי ביותר, אבל היא המענה הפרקטי, הזמין והמהיר ביותר. איך שלא נסתכל על זה, אלו מבנים שצריכים סיוע כאן ועכשיו. כל הזנחה של הטיפול בהם עלולה לעלות בחיי אדם".
